Le bail est un contrat de location. Comme tout contrat, il ne peut être résilié que dans des conditions prévues et définies, et notamment le respect d’un préavis pendant lequel le locataire doit continuer de payer le loyer et les charges. Nous faisons le point sur cette procédure de résiliation du bail et sur le déroulement du préavis.

Comment résilier son contrat de location ?

Le locataire doit donner son congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Il peut également le signifier par acte d’huissier ou en remise en main propre contre émargement ou récépissé. A noter que si le bailleur ne reçoit pas la LRAR, le congé n’est pas valable, même si l’expéditeur possède la preuve de dépôt. Le préavis ne commence qu’à compter de la date de réception de la lettre de congé.

Le contenu de la lettre de congé n’est pas déterminé par la loi, et le texte est donc libre. Pour les tribunaux, le souhait de quitter le logement doit néanmoins être explicite, sans que le locataire ait pour autant besoin de motiver son congé. Dans le cas d’une location vide, si le locataire estime pouvoir bénéficier du préavis réduit (voir chapitre ci-dessous), il doit l’indiquer dans la lettre en précisant le motif et enjoignant un justificatif. La loi ne précise pas quels sont les justificatifs recevables.

Le locataire peut indiquer dans sa lettre la date à laquelle il souhaite quitter le logement. Cela n’est pas obligatoire même si cela semble indispensable. Cette date peut bien sûr être fixée après le délai légal de préavis, mais jamais avant. En l’absence de date mentionnée par le locataire, la jurisprudence a établi que la date de fin de contrat était la date de réception de la LRAR par le bailleur + 3 mois.

Le délais de préavis : 3 mois ou 1 mois ?

Si le locataire peut donner son congé à tout instant, il doit néanmoins respecter un certain délai minimum de préavis. Pour les locationsmeublées, le délai est de 1 mois. Pour les locations vides, il est de 3 mois. Ce dernier peut cependant être ramené à 1 mois (on l’appelle alors « préavis réduit« ) dans les cas très précis ci-dessous :

• Obtention du premier emploi qu’il s’agisse d’un CDD ou d’un CDI. Un stage de formation n’est pas considéré comme un emploi, ni un CDD transformé en CDI. En cas de doute, c’est la date de la 1ère affiliation à la Sécurité Sociale qui sert de référence.

• Mutation professionnelle imposée par l’employeur ou à l’initiative du locataire. Pas de contrainte de distance. En cas de déménagement d’une entreprise, les salariés qui doivent changer de domicile pour la suivre bénéficient eux aussi du préavis d’un mois (cass. civ. 3e du 9.3.04, n° 02-20886).

• Perte de son emploi. La démission, le changement de profession et le départ en retraite ne sont pas considérés comme des pertes d’emploi. En revanche, la fin d’un CDD comme la fin d’une mission d’intérim permettent de bénéficier du préavis réduit (sauf si le locataire savait lors de la signature du bail que son contrat de travail prenait fin très peu de temps après). Attention cependant : il faut attendre la fin du CDD pour envoyer sa lettre de congé, dans le cas contraire le locataire n’a pas droit au préavis réduit.

• Nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi. La perte d’emploi et le nouvel emploi doivent intervenir au cours du même bail. Il n’y a aucune condition de distance minimale entre le lieu du nouvel emploi et l’habitation actuelle.

• Si le locataire est bénéficiaire du RSA ou de la prime d’activité (qui remplace le RSA depuis début 2016). En revanche l’ASS (Allocation de solidarité spécifique) ne donne pas droit au préavis réduit.

• Etat de santé du locataire âgé de plus de 60 ans justifiant du nécessaire changement de domicile. Un certificat médical suffit à diminuer le délai de préavis à 1 mois.

Il est à noter que la loi Alur du 27 mars 2014 prévoit de nouveaux cas de préavis réduit à 1 mois :

• lorsque le logement d’un locataire est situé en zone tendue, c’est-à-dire une zone dans laquelle la demande est beaucoup plus forte que l’offre (voir la liste des villes en zone tendue),

• Si le locataire est bénéficiaire de l’AAH (allocation adulte handicapé)

• problèmes de santé, constatés par un certificat médical, justifiant un changement de domicile (plus besoin d’être âgé de plus de 60 ans),

• un locataire du parc privé qui se voit attribuer un logement social.

Avec l’adoption de la loi Macron qui est entrée en vigueur le 8 août 2015, ces nouvelles dispositions de la loi Alur sont désormais applicables à tous les contrats de location, même ceux signés avant le 27 mars 2014. Consultez cet article pour voir où cela est marqué précisément dans la loi Macron.

A savoir : un locataire qui effectue un préavis de 3 mois sans savoir qu’il avait droit au préavis réduit, et qui s’en rend compte après la fin de son préavis, ne peut pas se retourner contre son ancien bailleur au motif que celui-ci aurait du l’informer de ses droits.

Note : Il existe une multitude de cas spécifiques concernant la réduction du préavis, nous essaierons de les traite